Als verhuurmakelaar heb je te maken met een complex speelveld van regels en voorschriften. De sociale volkshuisvesting is een dynamische sector en de wet- en regelgeving verandert dan ook regelmatig. Het is daarom belangrijk om als verhuurmakelaar rekening te houden met belangrijke juridische aspecten. Een aantal van deze belangrijke juridische aspecten lichten we hier uit:
1. Sociale huurgrens 2023
De Nederlandse huurwetten zijn streng en bieden uitgebreide bescherming, vooral voor huurders van een sociale huurwoning. Een belangrijk onderwerp hiervan is de sociale huurgrens. Dit betekent dat de huur voor een sociale huurwoning nooit hoger mag zijn dan een vooraf vastgesteld bedrag. Deze maximale huur wordt ook wel de maximale huurgrens van de woning genoemd.
2. Huurprijsregulering en de Sociale Huurgrens
In de midden huur wordt de maximale huurprijs bepaald door een puntensysteem, ook wel het Woningwaarderingsstelsel genoemd. Dit wordt bepaald op basis van verschillende factoren zoals de grootte van de woning, de aanwezige voorzieningen, en de locatie. Daarbij is de huurgrens voor sociale huur strikt gereguleerd. De jaarlijkse huurverhoging voor deze categorie woningen is wettelijk vastgelegd en mag niet overschreden worden.
3. Huurtoeslag
Binnen de regels van de sociale volkshuisvesting is er een huurgrens voor huurtoeslag. Wanneer de huurprijs van een sociale huurwoning niet hoger is dan een bepaald maximum, kan er huurtoeslag worden aangevraagd. In 2023 is deze huurgrens voor huurtoeslag vastgesteld op € 808,06.
4. Inkomen
Om in aanmerking te kunnen komen een voor een sociale huurwoning, mag het inkomen van een huurder niet hoger zijn dan een bepaald bedrag. Voor 2023 is het volgende vastgesteld: Het maximale jaarinkomen (het verzamelinkomen van een huishouden) waarmee geïnteresseerden kunnen reageren op een sociale huurwoning is vastgesteld op € 48.625 voor een meerpersoonshuishouden, of € 44.035 voor een eenpersoonshuishouden.
5. Huurbescherming
Als verhuurder mag je niet zomaar de huur opzeggen. Hiervoor moet je een wettige reden hebben. Stemt een huurder niet in met het opzeggen van de huur? Dan kan alleen de rechter de huur beëindigen. Dit heet huurbescherming en die geldt ook voor sociale huurwoningen. Alleen voor tijdelijke contracten geldt een uitzondering. Hier is minder huurbescherming van toepassing. Het gaat hier om contracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en contracten van maximaal 5 jaar voor niet-zelfstandige woningen, zoals een studentenkamer. De tijdelijke huur stopt na de in het huurcontract afgesproken periode. Er is wel een voorwaarde. Als verhuurder moet je de huurder op tijd herinneren aan de einddatum. Dat moet – schriftelijk - tussen 1 en 3 maanden voor de afgesproken einddatum.
6. Huisvestingsvergunning
Betaalbare sociale huurwoningen zijn bedoeld voor huurders met lagere inkomens. Met de huisvestingsvergunning zorgen gemeenten ervoor dat deze woningen verhuurd worden aan mensen met een lager inkomen. Deze vergunning is nodig bij een zelfstandige woning die maximaal 185 huurpunten heeft. Ongeveer de helft van de Nederlandse gemeenten hanteert een huisvestingsvergunning.
7. Onderhoud en reparaties
Het is belangrijk om helder te hebben welke onderhouds- en reparatieverantwoordelijkheden van een huurwoning bij de huurder liggen en welke bij de verhuurder. Misverstanden hierover kunnen tot conflicten leiden, dus is het goed om hier goed van op de hoogte te zijn. Wat vaststaat is dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het groot onderhoud aan een huurwoning. Denk hierbij aan o.a. het bijhouden van het buitenschilderwerk, het controleren, repareren en vervangen van de cv-ketel en bijvoorbeeld dakgoten en regenafvoeren.
En de huurder? Die moet het klein en dagelijks onderhoud en het (laten) uitvoeren van kleine reparaties op zich nemen. De kosten hiervan zijn voor rekening van de huurder. Hieronder vallen o.a.: het verven van binnenmuren het vervangen van de wc-bril,, het vastzetten en vastschroeven van de trapleuning, de deurknop en de deurbel en het schoonhouden en ontstoppen van het riool.
8. Gemeentelijke regelgeving
Tot slot is het belangrijk om de lokale wet- en regelgeving te kennen. Elke gemeente heeft zijn eigen regels rondom (sociale) verhuur en deze kunnen verschillen van de nationale wetgeving. Het is dus belangrijk dat je als verhuurmakelaar goed op de hoogte bent van de plaatselijk geldende wetten en regels.
Als je als verhuurmakelaar deze juridische aspecten goed kent en daarover helder kunt communiceren, kun je in veel gevallen problemen met huurders, de gemeente of andere belanghebbenden voorkomen. Een grondige kennis van de wet- en regelgeving helpt om je klanten zo goed mogelijk te adviseren en hun belangen optimaal te behartigen. Het dynamische speelveld van sociale huurwoningen verandert regelmatig en daarom is het belangrijk om up-to-date kennis te hebben van alle laatste ontwikkelingen.
Werken als verhuurmakelaar kan natuurlijk uitdagend zijn. Het vereist aanpassingsvermogen, kennis en vaardigheden om te slagen in deze dynamische omgeving. Maar door up-to-date te blijven en de nodige competenties te ontwikkelen, kun je als verhuurmakelaar je klant heel goed van dienst zijn en dit afwisselende werk met veel plezier doen.
Benieuwd naar onze vacatures voor verhuurmakelaars? Je vindt ze hier!